경매란 물건을 팔고자 하는 사람(매도인) 이 물건을 사고자 하는 다수의 사람(매수 희망인)에게 매수의 청약을 실시해서 그중 가장 높은 가격으로 청약을 한 사람에게 물건을 매도하는 형태의 거래를 말합니다.

법원이 집행 주체가 되는 법원 경매와 한국자산관리공사(캠코) 등의 공기관이 집행 주체가 되는 공매가 있습니다.

경매는 위와 같이 매도인이 물건을 매매할 목적으로 직접 실시하기도 하지만, 대개 채권자가 채무자에게 지급받지 못한 자신의 채권을 회수할 목적으로 실시하기도 합니다. 채무자가 채무를 갚을 수 없는 경우에 채권자가 이를 원인으로 법원에 경매를 신청하면 법원이 입찰을 통해 채무자의 물건을 매각한 후 그 매각 대금으로 채권자의 채권을 충당하는 법원 경매가 그 대표적인 예입니다.

집행권원이 필요한지에 따라 경매는 “임의경매”와 “강제경매”로 나눌 수 있습니다. 임의경매는 채권자가 채무자에게 담보로 제공받은 부동산에 설정한 저당권, 근저당권, 유치권, 질권, 전세권, 담보가등기 등의 담보권을 실행하는 경매로 집행권원이 필요 없는 반면, 강제경매는 실행할 담보가 없는 경우로서 법원의 집행 권원을 부여받아야만 경매를 실시할 수 있습니다.

NPL(Non-Performing Loan)은 금융기관에서 부동산 담보 대출 또는 무담보 신용대출을 받고 대출이자가 통상 3개월 이상 연체된 무수익 여신(흔히, 부실채권)을 지칭합니다. 부동산을 구매할 때 대개 은행 대출을 많이 이용하는데, 이 경우 은행은 부동산을 담보로 근저당을 설정한다. 이 근저당 채권이 통상 3개월 이상 연체 시 부실채권이 되고 금융기관은 대손충당금 및 BIS 비율의 부담으로 부실채권(NPL 채권)을 경매를 통해 자금 회수 과정을 거치거나 자금 유동화 시장에 부실채권을 판매합니다.

NPL 채권은 보통 경매와 함께 진행되며, 낙찰을 받아 채권액을 배당받는 방법이 있고, 매매 차익까지 염두에 두고 낙찰을 받아 소유하는 방법이 있습니다.

NPL 채권의 장점으로 일반적인 부동산 투자 대비 기간을 짧게 가져갈 수 있으며,채권을 기반으로 하고 있어 경매에 비해 장래 수익을 보다 명확하게 알 수 있습니다. 또한 배당의 목적으로 투자를 진행할 경우, 양도소득세를 회피할 수 있습니다.

단점으로 매도자 우위 시장으로 매도자는 조금이라도 수익을 내려다보니 예상 낙찰가보다 높은 가격으로 판매하려 하고, 복잡한 권리들이 얽혀있어 경매와 부동산, 법무 지식이 없는 초보자들에게는 접근이 어려운 시장입니다.

법률적으로 매우 복잡한 권리가 섞여 있는 NPL 투자에 있어서 법무사의 도움은 필수적이며, 부동산에 이해도가 깊은 부동산 & NPL 전문 법무사와 함께하시는걸 추천드립니다.